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2008年房价会不会下跌？
文/陈韵如
(本文作者现任住展房屋网总监)
内文：
传说中的二○○八年终于来临，这一年对华人世界来说，可说是历史性的一年，在对岸，有期待以久的奥运会，也许中国将借此登上世界经济轴心；在台湾，总统大选足以左右台湾未来曲线，在七百六十万票的压倒性胜利之下，人民信心大增，期望回到暌违已久的经济舞台？
二○○八年台湾的房地产市场走势将会是如何？二○○八年房价有没有机会继续上攻？似乎大家对二○○八年房市，关心的焦点，第一是房价会不会变得更贵，使得更多人买不起房子；第二是大选后经济明显好转，即便房价持续升温，但在薪资所得增加、投资所得增加的状况下，更多人累积经济实力买房子。
选后房价调涨一成
看着选后台北市豪宅大案开始「封盘」，也看到不少条件不错的建案，已经开始调涨价格，平均每案上涨二万至三万不等，这也连带影响中古屋市场对价格的看法，屋主看好后市而惜售，房价愈冲愈高，甚至学者已经开始忧心，都会区房价会不会泡沫化。
屏东商业技术学院不动产经营系助理教授杨宗宪表示，选后这波房价的走势有点让人担心，毕竟预售屋房价是反应两年完工后的市况，可说是信心面的效应；而现在才刚选完，都会区房价几乎全面上涨，成交率也不断提高，但是新总统还没就职，一切都还只是个开始，买房子毕竟不像在买股票，需要更多的理性思考。
甚至有另一派更不乐观的看法逐渐出现，玄奘大学财务金融系教授花敬群认为，在今年下半年，都会区房价可能会开始走跌，主要是因为，台湾的经济力在短期内，难以负担国际油价物价、以及原物料价格的快速飙涨，即便新政府上台，还是需要时间，才能将台湾的经济成长率，或是个人薪资所得向上提升。
但是在此之前，房价却已经快速攻顶，购买力的增加速度远远落后房价上涨速度，所以房价可能在下半年开始出现支撑的压力。
所得与物价反向交叉
台湾的经济力究竟有多脆弱？首先从所得来看，近年所得对台湾人来说，颇为让人沮丧，十年来台湾平均GDP仅成长十五%，邻近的韩国成长六成，并且已经在二○○五年便超越台湾了；而已经是经济高度成长体系的荷兰，在同样时间里，所得成长将近七成。相形之下，台湾不到两成的所得成长率，着实是搬不上国际台面，并且成为台湾房价上涨最沉重的包袱。
物价也是必须正视的负担，开门七件事的食品类，光是去年一年，平均涨幅就高达三成以上，行政院主计处公布去年十二月最新的消费者物价指数显示，总指数为一○七点七四，其中食品类上涨达七点五七%。
令人担忧的是，这波涨幅还看不到尽头，台中县糕饼商业同业公会表示，从去年元月开始这一年来，原物料涨幅达一点五倍，并预估到今年上半年都没有降价空间。物价上涨，侵蚀所得及存款，物价不断攀升，意味着家户及个人的「自由度所得」，持续下降中，所以一些属于「奢侈性」的消费产品，销量前景愈来愈不乐观。
近来吵得沸沸扬扬的油价问题更是一颗未爆弹，中油持续冻涨油价的结果，势必消耗台湾未来的经济能量，只是将眼前的问题延后，一但新政府上台后，到底对冻涨的油价要如何调整，可说是一大难题，对经济成长率产生负面影响。
台湾期待之香港模式
房地产可归类为「必要性」产品，因为首购的需求选择性较低；也可分类为「奢侈性」产品，因为换屋或投资的选择性较大。重点是，当自由度所得持续减少时，一般人的因应对策就是减少消费，无论是必要性或是奢侈性的产品，在可用所得逐步降低的过程中，对新品的采买必然是采观望心态的。
正因为如此，还没买房子的人，会勾勒心目中理想的假设，期待房价不要在选后涨得太快，最好是跟所得维持一定正常的比例关系，维持一定的购买力；接下来等两岸关系发展的更成熟之后，陆续将大陆的外来需求引进台湾，先是服务业、观光业，再来是金融业、房地产业等等，以无可限量的中国庞大需求为前提，提振各行各业。
期许台湾走入香港的模式，房市涨两倍、股市涨三倍，让手上有房地产资产者，充分参与这一波的财富重分配，坐拥房地产等待大幅增值，然后就可以安心地提早规划充实的退休生活了。
房价下跌的三种状况
今年房价是否会下跌？根据过去经验，房价下跌有下列三种可能，第一种是天灾人祸非市场性因素所造成，例如淹水或地震，短期内交易停滞，房价迅速下跌。
像是一九九七年白晓燕事件，造成山区别墅产品滞销；一九九八年汐止大淹水，使得汐止房价一厥不振重压至今；一九九九年的九二一大地震，造成中部地区大楼产品几近停市，房价长期在底层徘回。
第二种是超额供给，供需失衡，建商累积过多的余屋卖不出去，当财力不足的建商无力应付利息压力时，只好断头杀出，比价效应搅乱市场行情。
最明显是在一九九二年时，全台的建造执照核发户数高达二十五万户，自此之后供给户数便连年降低，到二○○二年甚至只有二万五千户，仅仅是高档时期的十分之一。
这当然是市场机制调整的结果，因为房市景气自一九九二年之后大幅下滑，市场需求萎缩，供过于求导致房价下跌；房价下跌后，供给量就更加萎缩，呈现一种恶性循环，直到达到另一个新平衡点之后，房价才会开始上扬，供给才会跟着回升。
二○○三年以来房市景气回升，与建造核发户数的曲线是一致的，这四年来虽然供给量快速增加，但是从内政部公布的数据来看，每年新核发的户数，都还在十五万户的安全范围内。因此供过于求的状况，应该只局限在台北县少数区域，显然并非全面性的问题。也就是说，这四年来新增的供给，应该不会形成影响房价下跌的因素。
股市崩跌影响最巨
第三种则是经济性因素，股市融资追缴令齐发，融资投资人筹不出钱补差额时，只好不惜成本断头低价卖屋，投资型产品(套房、店面)会先挂点，之后再逐渐蔓延到其他住宅产品。
二○○○年至二○○一年的房市，就是在股市的压力下垮台的，当时的台股股价指数，从八千多点一路下杀腰斩到四千多点，血流成河不说，连房地产教主地位的豪宅产品，都不敌股市而败阵下来，当初安和路上的豪宅，最高档时一坪开卖五十八万，股市下杀到四千多点时，成交价腰斩到二十九万。由此可见股市不振对房市影响之深远。
所以，排除第一种因素之后，有超额供给之虞的区域，除非推案产品明显跳脱市场，否则价格下修的压力将会愈来愈大。但是如果是供需问题引起的降价，效应发散会比较缓慢，毕竟那不是全面性的问题，初估影响的范围有限。
而与股市紧紧牵动的房地产投资，在股市八千点至九千点的盘整之际，也是走在钢索之上，融资型的投资客户，还硬生生地紧守最后关卡，不到非不得已，是不会将投资的房地产低价售出的；但是如果二○○八年股市持续向下盘整，根据过去经验，在情势所迫之下，并不排除贱价售屋，以弥补股市的资金缺口，而造成另一波的房市降价风波。
这类型的降价风潮十分可怕，因为分布的区域及释出的量均无法预估掌握，而且根据以往经验，只要突破某个关卡，低价售出潮将如排山倒海而来，挡都挡不住。前提是，股市先行、房市跟进，所以当房价真的出现全面降价时，股市应该已经早就一片凄风惨雨了，届时真的有能力捡便宜的，只剩那些投资保守的长期定存户了。
政治股市房市环环相扣
由此来看，二○○八年的房市走势，还是与台湾的股市变化息息相关，而股市又是反应台湾政治与经济现况的橱窗。
况且台湾政经的解读，并非由台湾的政客或是人民自行认同便罢，还包括外资、陆资及国际投资者对台湾的看法。但无论如何，今年房价，预料应该在第三季之后开始浮现趋势方向，第四季房价才会明朗化。
(本文作者现任住展房屋网总监)
内文：
传说中的二○○八年终于来临，这一年对华人世界来说，可说是历史性的一年，在对岸，有期待以久的奥运会，也许中国将借此登上世界经济轴心；在台湾，总统大选足以左右台湾未来曲线，在七百六十万票的压倒性胜利之下，人民信心大增，期望回到暌违已久的经济舞台？
二○○八年台湾的房地产市场走势将会是如何？二○○八年房价有没有机会继续上攻？似乎大家对二○○八年房市，关心的焦点，第一是房价会不会变得更贵，使得更多人买不起房子；第二是大选后经济明显好转，即便房价持续升温，但在薪资所得增加、投资所得增加的状况下，更多人累积经济实力买房子。
选后房价调涨一成
看着选后台北市豪宅大案开始「封盘」，也看到不少条件不错的建案，已经开始调涨价格，平均每案上涨二万至三万不等，这也连带影响中古屋市场对价格的看法，屋主看好后市而惜售，房价愈冲愈高，甚至学者已经开始忧心，都会区房价会不会泡沫化。
屏东商业技术学院不动产经营系助理教授杨宗宪表示，选后这波房价的走势有点让人担心，毕竟预售屋房价是反应两年完工后的市况，可说是信心面的效应；而现在才刚选完，都会区房价几乎全面上涨，成交率也不断提高，但是新总统还没就职，一切都还只是个开始，买房子毕竟不像在买股票，需要更多的理性思考。
甚至有另一派更不乐观的看法逐渐出现，玄奘大学财务金融系教授花敬群认为，在今年下半年，都会区房价可能会开始走跌，主要是因为，台湾的经济力在短期内，难以负担国际油价物价、以及原物料价格的快速飙涨，即便新政府上台，还是需要时间，才能将台湾的经济成长率，或是个人薪资所得向上提升。
但是在此之前，房价却已经快速攻顶，购买力的增加速度远远落后房价上涨速度，所以房价可能在下半年开始出现支撑的压力。
所得与物价反向交叉
台湾的经济力究竟有多脆弱？首先从所得来看，近年所得对台湾人来说，颇为让人沮丧，十年来台湾平均GDP仅成长十五%，邻近的韩国成长六成，并且已经在二○○五年便超越台湾了；而已经是经济高度成长体系的荷兰，在同样时间里，所得成长将近七成。相形之下，台湾不到两成的所得成长率，着实是搬不上国际台面，并且成为台湾房价上涨最沉重的包袱。
物价也是必须正视的负担，开门七件事的食品类，光是去年一年，平均涨幅就高达三成以上，行政院主计处公布去年十二月最新的消费者物价指数显示，总指数为一○七点七四，其中食品类上涨达七点五七%。
令人担忧的是，这波涨幅还看不到尽头，台中县糕饼商业同业公会表示，从去年元月开始这一年来，原物料涨幅达一点五倍，并预估到今年上半年都没有降价空间。物价上涨，侵蚀所得及存款，物价不断攀升，意味着家户及个人的「自由度所得」，持续下降中，所以一些属于「奢侈性」的消费产品，销量前景愈来愈不乐观。
近来吵得沸沸扬扬的油价问题更是一颗未爆弹，中油持续冻涨油价的结果，势必消耗台湾未来的经济能量，只是将眼前的问题延后，一但新政府上台后，到底对冻涨的油价要如何调整，可说是一大难题，对经济成长率产生负面影响。
台湾期待之香港模式
房地产可归类为「必要性」产品，因为首购的需求选择性较低；也可分类为「奢侈性」产品，因为换屋或投资的选择性较大。重点是，当自由度所得持续减少时，一般人的因应对策就是减少消费，无论是必要性或是奢侈性的产品，在可用所得逐步降低的过程中，对新品的采买必然是采观望心态的。
正因为如此，还没买房子的人，会勾勒心目中理想的假设，期待房价不要在选后涨得太快，最好是跟所得维持一定正常的比例关系，维持一定的购买力；接下来等两岸关系发展的更成熟之后，陆续将大陆的外来需求引进台湾，先是服务业、观光业，再来是金融业、房地产业等等，以无可限量的中国庞大需求为前提，提振各行各业。
期许台湾走入香港的模式，房市涨两倍、股市涨三倍，让手上有房地产资产者，充分参与这一波的财富重分配，坐拥房地产等待大幅增值，然后就可以安心地提早规划充实的退休生活了。
房价下跌的三种状况
今年房价是否会下跌？根据过去经验，房价下跌有下列三种可能，第一种是天灾人祸非市场性因素所造成，例如淹水或地震，短期内交易停滞，房价迅速下跌。
像是一九九七年白晓燕事件，造成山区别墅产品滞销；一九九八年汐止大淹水，使得汐止房价一厥不振重压至今；一九九九年的九二一大地震，造成中部地区大楼产品几近停市，房价长期在底层徘回。
第二种是超额供给，供需失衡，建商累积过多的余屋卖不出去，当财力不足的建商无力应付利息压力时，只好断头杀出，比价效应搅乱市场行情。
最明显是在一九九二年时，全台的建造执照核发户数高达二十五万户，自此之后供给户数便连年降低，到二○○二年甚至只有二万五千户，仅仅是高档时期的十分之一。
这当然是市场机制调整的结果，因为房市景气自一九九二年之后大幅下滑，市场需求萎缩，供过于求导致房价下跌；房价下跌后，供给量就更加萎缩，呈现一种恶性循环，直到达到另一个新平衡点之后，房价才会开始上扬，供给才会跟着回升。
二○○三年以来房市景气回升，与建造核发户数的曲线是一致的，这四年来虽然供给量快速增加，但是从内政部公布的数据来看，每年新核发的户数，都还在十五万户的安全范围内。因此供过于求的状况，应该只局限在台北县少数区域，显然并非全面性的问题。也就是说，这四年来新增的供给，应该不会形成影响房价下跌的因素。
股市崩跌影响最巨
第三种则是经济性因素，股市融资追缴令齐发，融资投资人筹不出钱补差额时，只好不惜成本断头低价卖屋，投资型产品(套房、店面)会先挂点，之后再逐渐蔓延到其他住宅产品。
二○○○年至二○○一年的房市，就是在股市的压力下垮台的，当时的台股股价指数，从八千多点一路下杀腰斩到四千多点，血流成河不说，连房地产教主地位的豪宅产品，都不敌股市而败阵下来，当初安和路上的豪宅，最高档时一坪开卖五十八万，股市下杀到四千多点时，成交价腰斩到二十九万。由此可见股市不振对房市影响之深远。
所以，排除第一种因素之后，有超额供给之虞的区域，除非推案产品明显跳脱市场，否则价格下修的压力将会愈来愈大。但是如果是供需问题引起的降价，效应发散会比较缓慢，毕竟那不是全面性的问题，初估影响的范围有限。
而与股市紧紧牵动的房地产投资，在股市八千点至九千点的盘整之际，也是走在钢索之上，融资型的投资客户，还硬生生地紧守最后关卡，不到非不得已，是不会将投资的房地产低价售出的；但是如果二○○八年股市持续向下盘整，根据过去经验，在情势所迫之下，并不排除贱价售屋，以弥补股市的资金缺口，而造成另一波的房市降价风波。
这类型的降价风潮十分可怕，因为分布的区域及释出的量均无法预估掌握，而且根据以往经验，只要突破某个关卡，低价售出潮将如排山倒海而来，挡都挡不住。前提是，股市先行、房市跟进，所以当房价真的出现全面降价时，股市应该已经早就一片凄风惨雨了，届时真的有能力捡便宜的，只剩那些投资保守的长期定存户了。
政治股市房市环环相扣
由此来看，二○○八年的房市走势，还是与台湾的股市变化息息相关，而股市又是反应台湾政治与经济现况的橱窗。
况且台湾政经的解读，并非由台湾的政客或是人民自行认同便罢，还包括外资、陆资及国际投资者对台湾的看法。但无论如何，今年房价，预料应该在第三季之后开始浮现趋势方向，第四季房价才会明朗化。