8月楼市：招商地产卖血扩张 兰溪谷滞销8成(图)

导语：从我们重点跟踪的10个城市的楼盘销售数据来看，基本都具备这样的特点：即总房价较低的小户型比较好卖，同时特别高端的别墅也比较好卖，比如华侨城的天麓，平均售价约7.2万元/平方米，今年6月底推盘以来，销售率接近7成。但是介于两者之间的品质较高的大户型销售极为惨淡。如招商地产的兰溪谷二期，去年7月开盘至今，一年的时间，销售率只有20%。

8月1日-8月31日招商地产与华侨城地产高端项目成交分析（数据源：深圳国土局）

    招商兰溪谷滞销8成 华侨城天麓真豪宅(图)

     据国土局最新统计数据表面：招商兰溪谷8月份在深圳国土局公示成交为零套，华侨城旗下纯水岸与天麓成交7套。兰溪谷二期07年7月开盘累计成交103套，但是滞销率高达81%，纯水岸为100套，滞销率为49%，相比之下华侨城天麓情况就远远好于招商兰溪谷和纯水岸。2008年5月以来东部华侨城天麓项目全面进入经营期，调研得知，天麓一区20套豪宅，目前共销售了16套，销售率达80%，平均售价约13.1万元/平方米。2008年5月28日推出了天麓七区，占地14.0万平方米，建筑面积17600平方米，共44栋，56套，截至8月31日已预售38套，销售率达68%，平均售价约7.2万元/平方米。同时参股公司华侨城房地产项目上半年销售情况良好，业绩同比快速增长。

东部华侨城•天麓 2008年入市

　　当前房地产市场的调整，呈现出由一线城市逐渐向二线城市推进的特征。那么，这轮房地产行业的调整将维持多久?调整的幅度又将有多深?

　　购房需求发生了哪些变化?

　　首次置业需求相对稳定，但改善性需求明显受到二套房贷政策的抑制

　　自住需求包括年轻家庭的首次置业与中年家庭的改善性置业。这种需求的特点是，关注房屋本身的设计、居住的便利性、并且对价格敏感。年轻家庭的首次置业通常以城郊结合部的中小户型为主，而中年家庭的改善性置业则以品质较高的大户型为主。

　　从我们重点跟踪的10个城市的楼盘销售数据来看，基本都具备这样的特点：即总房价较低的小户型比较好卖，同时特别高端的别墅也比较好卖，比如华侨城的天麓，平均售价约7.2万元/平方米，今年6月底推盘以来，销售率接近7成。但是介于两者之间的品质较高的大户型销售极为惨淡。如招商地产的兰溪谷二期，去年7月开盘至今，一年的时间，销售率只有20%。

　　我们认为这样的销售数据反差显示出当前的市场中，首次置业及富豪阶层的需求相对较为稳定，但改善性自住需求明显受到二套房贷政策的抑制。从这一点来看，如果未来二套房贷政策能有所松动，将有助于改善性需求的释放，也将助于缓解市场的低迷。但是，换言之，二套房贷政策不松动，改善性需求也将难以有实质性的恢复。

　　从兰溪谷滞销看投资性需求变化

   资性需求变化明显萎缩，投机性需求基本消失

　　投资性需求以中长期持有物业为特征，同时以获得租金回报与房屋升值为动机，依靠银行贷款。投机性需求则以短期炒卖房屋，获取买卖差价为特征，严重倚赖银行贷款。

　　随着银根收紧、名义利率上升，以及二套房贷政策的推出，严重倚赖银行贷款的投机性需求大受打击，炒房团已成往事。同时房价快速上涨后，租金收益率偏低，也使投资性需求明显萎缩。

　　投机需求消失对房地产市场供需均衡的影响，远远大于需求本身减少的数量。这是因为，投机需求的下降，不仅减少了需求，还增大了市场供给。市场均衡被打破，房价持续上涨的预期也被打破，反过来又影响了自住需求的正常释放。

    深圳金九银十豪宅供应加大竞争激烈

　　豪宅当前的热销一定程度上与供应量相对较小有关,但在下半年,全市六区豪宅推盘量将大为增加,各区豪宅将相继入市。在南山,在售与将售的含有联排单位的高端项目就有波托菲诺·纯水岸四期、兰溪谷2期新品、卓越·维港首期联排别墅、半岛城邦2期、皇庭港湾,龙岗有深业·紫麟山100多套联排别墅、万科清林径一期田园别墅等,宝安区有深国投水榭山、万科兰乔圣菲别墅、招华·曦城二期别墅待入市,盐田有蓝郡、东部华侨城·天麓、东海岸上居等项目。据统计,今年下半年全市大户型豪宅可售面积将达100万平方米。业内预计,下半年才是豪宅大户比拼的关键时刻,竞争会非常激烈。

　　据了解,这些豪宅项目的相同点是,拥有稀缺的价值资源,如蓝郡的山景海景园景三大资源、东海岸优越的山海资源、蛇口半山无出其右的生态资源和人文氛围。以波托菲诺·纯水岸四期为例,华侨城20多年铸就的优质生活环境,拥有生态和人文双重稀缺资源,成为吸引豪宅买家积极入市的主因。

　　业内人士认为,部分高端盘再现热销场面不可避免地激发市场对后市的“做多”期望,但市场走势出现分化的可能性很大,并非所有带“豪”字的楼盘都会热销,形势并不明朗。

　　对于发展商而言,激烈的竞争一方面考验产品品质,做好产品是关键。而对于置业者来说,供应量的增加,无疑是提供了更多筛选机会。特别是高端客户,他们对楼盘的品质更为挑剔。产品本身的综合素质是打消客户所有决策疑虑最有杀伤力的“武器”。在炒风盛行的时期,楼市就像股市,人们更关心的是“概念”和“题材”,产品自身的素质往往被忽略了。而楼市回归理性,真正买家主导市场的时候,则是另外一回事了。

   贺承军：理想的豪宅应该在深圳东部

    贺承军认为,理想的豪宅应该是在深圳东部,建筑密度低,可以看到海景,而且政府规划较好。至于深圳未来豪宅市场的发展,他认为一个城市在不断积累后形成一个富豪城并不奇怪,而全国范围内的富豪是否愿意在深圳居住,这与城市的功能、竞争力有关系。与本身就有国际性富豪且富豪区为世界瞩目的香港相比,贺承军认为深圳豪宅的硬件其实差距不大,更多是香港区位的优势。也就是说,深圳豪宅市场的发展和在国际国内的地位,将依托于深圳的城市发展。